Em recente julgamento pela 2ª Turma do STJ foi confirmada, por unanimidade, a tese
de que a operação de permuta não implica reconhecimento de receita.
Essa decisão é de extrema relevância para as empresas do setor imobiliário optantes
pelo Lucro Presumido. Normalmente as incorporadoras celebram contrato de permuta
por meio do qual recebem um terreno para realização de empreendimento –
residencial ou comercial – e em troca acordam transferir ao alienante algumas
unidades como forma de pagamento integral ou parcial. Historicamente, nos termos da
IN 107/88, apenas as permutas sem torna realizadas por empresas optantes pelo
Lucro Real não se sujeitavam à tributação.
O STJ, mantendo decisão do Tribunal de origem, concluiu que a “permuta configura
mera substituição de ativos, e não receita ou faturamento”, não compondo, portanto, a
base de cálculo do IRPJ e das demais contribuições sociais. Somente eventual torna
está sujeita à tributação.
Destaque para a correta interpretação empregada ao artigo 533 do Código Civil,
porquanto o contrato de permuta – ou troca – não deverá ser equiparado, na esfera
tributária, ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes,
recebimento de receita, faturamento ou lucro na troca.
Esse artigo do código civil apenas ressalta que as disposições legais referentes à
compra e venda se aplicam no que forem compatíveis com a troca no âmbito civil,
definindo suas regras gerais.
O Fisco Federal entende que constitui receita bruta da incorporadora o valor do imóvel
recebido em permuta, situação em que o mero recebimento do terreno seja tributado
em até 6,73% nas empresas optantes pelo Lucro Presumido.
Ressalta-se que mesmo após a publicação da decisão do STJ a Receita Federal
publicou Solução de Consulta com efeito vinculante ratificando equivocado
entendimento que a permuta deve ser equiparada à compra e venda para fins
tributários.
Dessa forma, ainda que mantenha seu posicionamento equivocada, a referida decisão
judicial servirá como robusto argumento a ser utilizado pelo mercado imobiliário, o qual
deve orientar os tribunais regionais.
Empresas do setor imobiliário que se encontrem em situação semelhante,
principalmente em momentos de reaquecimento do mercado imobiliário, devem se
planejar para evitar custos fiscais desnecessários e até mesmo para recuperar tributos
recolhidos de forma indevida nos últimos 5 (cinco) anos.
