A questão foi decidida por unanimidade pela Suprema Corte em recente decisão que fixou tese sob repercussão geral (ARE 1294969 RG / SP – SÃO PAULO), pela qual confirma que o imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI) só é devido com a transferência do domínio do bem imóvel, ou seja, com o registro junto ao cartório de registro de imóveis competente.
Desta forma, o fato gerador que determina a incidência ou não do imposto é o registro imobiliário do bem, tornando-se contrária ao ordenamento jurídico cobranças realizadas antes da efetiva transmissão da propriedade.
A tese fixada pelo STF determina que: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”
Trazemos abaixo duas situações impactadas por esta decisão:
A primeira delas, nos casos de cessão de direitos sobre imóveis, onde não há a transferência da propriedade plena, conforme assim dispõe os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, sendo aplicável o imposto apenas no momento do registro realizado pelo adquirente final do imóvel. Este cenário favorece, por exemplo, o investidor imobiliário que adquire imóvel na planta, por compromisso particular, e no curso da obra celebra cessão de direitos com terceiros, transferindo a este todos os direitos sobre o imóvel, sem pagamento de ITBI pela cessão realizada.
A segunda, em operações de venda e compra convencionais, a aplicabilidade do entendimento do STF por muitas vezes encontra resistência dos cartórios locais, como se vê no Estado de São Paulo. Isto pois a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, através das Normas de Serviços dos Cartórios Extrajudiciais, determina que o Tabelião de Notas exija e mantenha em arquivo o comprovante de recolhimento do ITBI para lavratura da escritura, que é ato anterior ao registro.
Contudo, na hipótese em que o registro não será realizado logo após a lavratura da escritura, pode ser interessante – sob o aspecto econômico – a propositura de medida judicial para que sua lavratura ocorra sem o recolhimento do ITBI, condicionando-o ao futuro registro, conforme entendimento do STF.
Na prática, pode-se verificar esta situação, por exemplo, quando o registro da escritura fica condicionado a um evento futuro, como regularização da área, realização de registros anteriores para regularização da titularidade do imóvel, dentre outras situações.
O CCLA Advogados dispõe de equipe multidisciplinar especializada no atendimento de demandas voltadas ao direito imobiliário e tributário e está à disposição para esclarecer dúvidas referentes a este informativo e a qualquer assunto relacionado à área.
