A aprovação da Reforma Tributária, por intermédio da Emenda Constitucional nº 132/2023, alterará significativamente o sistema tributário nacional, impactando todos os segmentos da economia. A nova sistemática de tributação de bens, serviços e direitos visa superar distorções, prestigiando a simplicidade, neutralidade, equidade e transparência fiscal.
Além de sobrepujar a histórica dicotomia entre bens e serviços e, desse modo, alargar a base tributável do consumo, a Reforma Tributária tem como elemento fundamental a adoção do modelo do Imposto sobre Valor Agregado (“IVA”), estabelecendo como pressuposto o princípio da não cumulatividade ampla.
Em linhas gerais, almeja-se a simplificação do modelo de tributação do consumo através da substituição de cinco tributos hoje existentes por três novos tributos. Nesse contexto, será implementado o IVA Dual, composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (“IBS”) e pela Contribuição Social sobre Bens e Serviços (“CBS”).
No âmbito federal, a CBS substituirá a Contribuição para o Programa de Integração Social (“PIS”) e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (“COFINS). Já nas esferas estadual e municipal, o IBS substituirá o Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços (“ICMS”) e o Imposto sobre os Serviços de Qualquer Natureza (“ISS”), respectivamente.
Regime Especial de Tributação das Incorporadoras
Atualmente, a Lei nº 10.931/2004 possibilita que as incorporadoras recolham os tributos incidentes sobre as receitas das vendas de suas unidades de forma reduzida e simplificada, caso optem por afetar seus empreendimentos e usufruir do Regime Especial de Tributação (“RET”).
Como regra geral, para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora sujeitar-se-á ao pagamento mensal de 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, correspondente ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. O percentual total segrega-se em 1,92% (um inteiro e noventa e dois centésimos por cento) de IRPJ/CSLL e 2,08% (dois inteiros e oito centésimos por cento) de PIS/COFINS.
A alíquota global do RET é reduzida a 1% (um por cento) quando a incorporação envolve imóveis residenciais de interesse social, destinados a famílias com renda enquadrada na Faixa Urbano 1 do Programa Minha Casa, Minha Vida.
Portanto, esse regime especial foi instituído com o objetivo de facilitar o pagamento dos tributos no âmbito das incorporações imobiliárias, tal como reduzir a complexidade das obrigações fiscais vinculadas. Além disso, a opção pelo RET configura notável redução da carga tributária, considerando o volume de ativos e transações efetuadas pelas incorporadoras no setor imobiliário.
Advento da Reforma Tributária
O novo arcabouço tributário será implementado de forma gradual, com transição prevista para ocorrer entre 2026 e 2032. Nesse ínterim, os tributos atuais coexistirão com o IBS e a CBS, exigindo-se atenção especial dos contribuintes.
Em 2026, incidirá a alíquota teste de 1,0% do IVA-Dual, sendo 0,1% de IBS e 0,9% de CBS, que poderá ser compensada com os valores devidos a título de PIS e COFINS.
No ano de 2027, ocorrerá a extinção do PIS e da COFINS, com o início da cobrança da CBS, e de 2029 a 2032 haverá o aumento gradual da alíquota do IBS, em contrapartida à redução gradual das alíquotas do ICMS e do ISS. O modelo terá sua vigência integral em 2033, com a extinção do ICMS e do ISS.
Note que os tributos componentes do RET serão alcançados pela Reforma Tributária, eis que o PIS e a COFINS serão substituídos pela CBS. Em decorrência disso, a Lei Complementar nº 214/2025 (“LC nº 214/2025”), responsável por regulamentar o novo sistema tributário do consumo, estabeleceu regime facultativo de tributação para as incorporações imobiliárias, cuja opção poderá ser realizada até 31/12/2028.
Incorporações iniciadas antes de janeiro de 2029
Nos moldes do disposto no artigo 485 da LC nº 214/2025, as incorporadoras que submeterem seus empreendimentos ao patrimônio de afetação e que tenham realizado o pedido de habilitação ao RET, poderão optar pelo recolhimento da CBS em montante equivalente a 2,08% (dois inteiros e oito centésimos por cento) da receita mensal auferida.
Em outras palavras, nesse sistema transitório, a CBS passará a ser componente da tributação junto ao IRPJ e à CSLL, em substituição ao PIS e à COFINS, no montante equivalente a 2,08% (dois inteiros e oito centésimos por cento). Assim, restarão mantidas as alíquotas unificadas dos tributos sob o percentual de 4% (quatro por cento), de modo que a carga tributária permanecerá a mesma que a recolhida atualmente no âmbito do RET.
Os contribuintes que optarem pelo regime de transição até 31/12/2028 garantirão que as incorporações já iniciadas sejam acobertadas pelo RET até o final de suas operações, conforme estabelecem os artigos 485 e 488 do aludido normativo.
Importante pontuar que, muito embora a opção pelo regime transitório afaste a cobrança do IBS e da CBS sobre a respectiva incorporação, proíbe-se o direito à apropriação de créditos por parte das incorporadoras.
Veja que a impossibilidade de creditamento deve ser levada em consideração por ocasião da tomada de decisão, uma vez que as operações realizadas sob o regime de transição podem eventualmente ser desvantajosas quando comparadas àquelas efetuadas pelas demais empresas atuantes do setor imobiliário, as quais serão favorecidas pelo creditamento amplo em virtude de se enquadrarem no regime regular do IBS e da CBS.
Incorporações iniciadas a partir de janeiro de 2029
As incorporações iniciadas a partir de janeiro de 2029 estarão obrigatoriamente sujeitas ao regime próprio de apuração do IBS e da CBS, não podendo optar pelo regime transitório do RET, o que segundo estimativas, alterará a tributação nominal, que hoje é de 2,08% (dois inteiros e oito centésimos por cento) de PIS/COFINS, para 13,25% (treze inteiros e vinte e cinco centésimos por cento) de IBS/CBS.
Todavia, no regime regular do IBS e da CBS, além da redução das alíquotas dos tributos em 50% (cinquenta por cento), tendo em vista o regime especial atribuído às incorporações imobiliárias, a LC nº 214/2025 prevê redutores da base de cálculo dos impostos, tal como concessão de créditos relacionados à aquisição de bens e serviços concernentes à incorporação, o que na prática acarretará a redução da alíquota efetiva.
No que tange ao IRPJ e à CSLL, considerando que a Reforma Tributária do Consumo não abrange tais tributos, mesmo após 2029, as incorporadoras poderão continuar optando pelo RET para usufruir das alíquotas reduzidas dessas exações, a menos que seja editado normativo orientando em sentido distinto.
Nesse contexto, para que a opção pelo regime transitório seja tomada de forma assertiva, imprescindível a análise casuística, uma vez que o regime regular do IBS e da CBS evidencia possíveis benefícios nas incorporações imobiliárias, notadamente no que diz respeito ao amplo creditamento proveniente das aquisições de bens e serviços conexos à referida atividade.
O CCLA Advogados está à disposição para esclarecer dúvidas referentes a este informativo e a qualquer assunto relacionado à Reforma Tributária do Consumo.
Este informativo tem por finalidade veicular informações jurídicas relevantes aos nossos clientes, não se constituindo em parecer ou aconselhamento jurídico, e não acarretando qualquer responsabilidade a este escritório. É imprescindível que casos concretos sejam objeto de análise específica.
Vanessa Iannibelli – Advogada do CCLA Advogados.
