O STJ em julgamento do RESP 1891498, firmou tese repetitiva estabelecendo que na resolução de contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, registrado na matrícula do imóvel, por inadimplemento do devedor, deverão ser aplicadas as hipóteses previstas na Lei n° 9.514/97, conhecida como a “lei da alienação fiduciária”, afastando, assim, a incidência da aplicação do código de defesa do consumidor.
“Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”
Até a presente decisão, não existia consenso na jurisprudência sobre a possibilidade de devolução ou não dos valores já pagos pelo devedor.
O recurso foi interposto pela empresa “Living Barbacena Empreendimentos Imobiliários”, objetivando a reversão da decisão do TJSP que determinou a devolução pela empresa de 90% dos valores já pagos pelos devedores, aplicando ao caso a previsão contida no artigo 53 do CDC (Código de Defesa do Consumidor), que determina que são nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas nos contratos de compra e venda em prestações.
Nos autos do processo, o devedor alegou que a aplicação da lei das alienações fiduciárias ao caso contribuiria para o enriquecimento ilícito da empresa, tendo em vista que os adquirentes já haviam pago mais de 50% do imóvel.
Já para os representantes da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias e da Federação Brasileira de Bancos, que atuaram no processo como terceiros interessados, somente a lei 9.514/97 poderia ser aplicada aos contratos com cláusulas de alienação fiduciária, a fim de garantir a estabilidade e a segurança jurídica do mercado, haja vista que em 2020 mais de 92% dos financiamentos imobiliários foram garantidos pela alienação imobiliária.
Em voto unanime, a 2ª seção do STJ entendeu que a matéria já possui lei específica, sendo incabível a aplicação de lei diversa, impossibilitando ao devedor recuperar qualquer quantia com base nas parcelas que já foram pagas.
Ainda segundo o relator, para o afastamento do CDC (Código de Defesa do Consumidor) após a resolução do contrato, há de se observar se estão presentes os requisitos próprios da lei 9514/97, quais sejam: registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária no cartório de imóvel, inadimplemento do devedor e constituição em mora. Sem tais requisitos, a tese não deverá ser aplicada.
A decisão é vinculante e deverá ser adotada por todos os tribunais estaduais do país.
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