A Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu os novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição Social sobre Bens e Serviços), também criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — um código único e obrigatório para cada imóvel urbano ou rural no país, cuja administração ficará a cargo da Receita Federal do Brasil. Essa medida faz parte da Reforma Tributária e representa uma mudança estrutural na forma como o patrimônio imobiliário será monitorado no Brasil.
O CIB tem como objetivo centralizar dados dispersos entre cartórios de registro de imóveis, prefeituras, Receita Federal, INCRA e órgãos ambientais, funcionando como o “CPF do imóvel”. A regulamentação veio com a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, que determina a integração dos cartórios ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), permitindo o compartilhamento eletrônico e imediato de dados com a Receita Federal
O que muda na prática?
Com o CIB, cada imóvel passa a ter uma identidade única, vinculada ao CPF ou CNPJ do proprietário. Isso permitirá à Receita Federal cruzar dados patrimoniais com declarações de Imposto de Renda, identificando eventuais inconsistências. A prática comum de omitir rendimentos de locação tende a desaparecer, já que o sistema permitirá rastrear o ciclo completo de vida do imóvel — da aquisição à locação.
Além disso, será criado o valor de referência dos imóveis, uma estimativa oficial de mercado calculada com base em dados reais de transações, características do imóvel e informações fiscais. A adoção do valor de referência pode criar o contexto necessário para um aumento expressivo do IPTU em muitos municípios, já que grande parte dos imóveis permanece subavaliada nas plantas municipais.
Fiscalização automatizada e inteligência tributária
Com a implementação do CIB, a Receita Federal passa a contar com uma base de dados territorial unificada e atualizada em tempo real. Isso representa um avanço significativo na inteligência tributária, permitindo o cruzamento de informações entre diferentes fontes, como declarações de IR, registros cartoriais, dados municipais e operações bancárias — com maior precisão e agilidade.
A automação da fiscalização tende a ampliar o alcance da Receita sobre situações de declaração patrimonial incorreta, simulação de negócios jurídicos e fraudes em operações imobiliárias. O contribuinte que mantiver imóveis fora de sua declaração, ou realizar transações com valores incompatíveis com o mercado, estará mais exposto a autuações.
Impactos em inventários, partilhas e planejamento sucessório
A obrigatoriedade do CIB também afeta diretamente os procedimentos de inventário e partilha de bens em sucessão, tanto judiciais quanto extrajudiciais, haja vista que o valor de referência atribuído ao imóvel poderá ser utilizado como base para cálculo de ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), o que já acontece atualmente no Estado de São Paulo. Desta forma, fica cada vez mais latente a adoção de estratégias de planejamento sucessório que possam propor alternativas jurídicas viáveis para minimizar eventuais impactos advindas com esta modificação legislativa.
Cronograma de implementação
- Até 1º de janeiro de 2026: Adequação dos sistemas pelas capitais, Distrito Federal, órgãos federais e cartórios;
- Até 1º de janeiro de 2027: Adequação dos sistemas pelos demais municípios e órgãos estaduais.
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Este informativo tem por finalidade veicular informações jurídicas relevantes aos nossos clientes, não se constituindo em parecer ou aconselhamento jurídico, e não acarretando qualquer responsabilidade a este escritório. É imprescindível que casos concretos sejam objeto de análise específica.
Renato Martinez Ganzerla – Advogado do CCLA Advogados.
