Foi sancionada, em março de 2022, a lei 14.309/2022 que altera o Código Civil e regulamenta a realização das assembleias condominiais de forma virtual.
Em que pese ser prática comum adotada pelos condomínios, a realização das assembleias em formato virtual não contava com nenhum respaldo legal, intensificando-se tal debate durante a pandemia.
De forma emergencial, o formato foi provisoriamente regulamentado pela lei 14.010/2020, conhecida como a lei da pandemia, estimulando o surgimento de inúmeras plataformas no mercado a fim de socorrer os condomínios.
Assim, com a entrada em vigor da lei, esta modalidade assemblear passa a ter regramento específico e expresso, dando mais segurança aos condomínios e minimizando os debates sobre o tema. No entanto, para a realização das assembleias neste formato, devem ser observados alguns requisitos:
Inicialmente, para a realização das assembleias virtuais não há necessidade de previsão expressa na convenção de condomínio, bastando, para tanto, que nela não haja nenhuma vedação.
Além disso, o edital de convocação deve trazer instruções específicas e claras informando que a assembleia se dará por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.
A administração do condomínio não poderá ser responsabilizada, tampouco a assembleia invalidada, em razão de problemas decorrentes dos equipamentos ou da conexão à internet dos condôminos que participarem de forma virtual.
Ainda, a assembleia eletrônica deverá obedecer às regras de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos no mesmo ato.
Além disso, a lei também regulamentou a praxe das assembleias em sessão permanente, ou seja, aquelas assembleias que não encerram os trabalhos ou as deliberações no mesmo dia em que se iniciaram. Tais assembleias se aplicam às deliberações que exigem quórum especial para aprovação, possibilitando que, não sendo atingido, a assembleia possa, por maioria dos votos dos condôminos presentes, autorizar que ela fique “aberta” em caráter permanente.
Com isso, torna-se mais fácil aos condomínios conseguir deliberar sobre assuntos que exigem quóruns que hoje são muito difíceis de se atingir em assembleia única, como por exemplo alteração da fachada, mudança na destinação do edifício e etc.
No entanto, alguns requisitos também deverão ser observados, como a indicação de data e hora da próxima assembleia, a qual não poderá ultrapassar o prazo de 60 dias da sua abertura inicial.
Também será imprescindível que todos os condôminos sejam convocados para a assembleia seguinte, os ausentes e também os presentes, não sendo obrigatório que estes compareçam na assembleia subsequente para confirmar seu voto, podendo, no entanto, requerer a alteração de seu voto no encontro seguinte, caso estejam presentes, até o desfecho da deliberação.
Será lavrada ata parcial assembleia em aberto, da qual deverá constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos apresentados relativos à ordem do dia, devendo ser remetida aos condôminos ausentes. Na assembleia subsequente, uma nova ata será lavrada em seguimento à sessão anterior, com a consolidação de todas as deliberações.
Por fim, a sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 dias, contado da data de sua abertura inicial.
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