Embora tenham estruturas semelhantes, condomínios de lotes e loteamentos com controle de acesso são empreendimentoscom concepções diferentes.
A diferença básica é que, no loteamento, compra-se apenas a área referente ao lote, uma vez que as vias de acesso são públicas, enquanto que no condomínio de lotes será a fração ideal, que engloba não apenas a área de uso privativo, o lote, como também a de uso comum, como as ruas de acesso, a área verde e os espaços de lazer.
No loteamento de acesso controlado, como em qualquer loteamento, as vias de circulação, áreas institucionais e áreas verdes são transferidas à municipalidade, conforme dispõe o art. 22 da Lei nº 6.766/79, tornando-se bens públicos. Não são, portanto, áreas comuns, pertencentes aos donos dos lotes, como no condomínio, mas sim áreas públicas isoladas (por muros ou cercas), sendo vedado o impedimento de acesso de pedestres ou condutores de veículos não residentes, desde que devidamente identificados ou cadastrados.
Por muito tempo o loteamento foi uma das modalidades mais praticada nos empreendimentos urbanos, todavia, a possibilidade de amplo e livre acesso de qualquer pessoa às dependências do loteamento, possibilitou o surgimento da figura do “Condomínio de Lotes”.
Muitos acreditavam já existir a figura do condomínio de lotes no ordenamento jurídicos, dada a existência de inúmeros “condomínios fechados” pelas cidades, todavia, tais empreendimentos só foram regulamentados com o advento da lei 13.465/2017.
A normatização do condomínio de lotes foi importante para pacificar os diferentes posicionamentos que ora equiparavam o instituto ao loteamento, ora o consideravam como instrumento jurídico autônomo com regramento similar ao dos condomínios edilícios e incorporações imobiliárias.
Todavia, na prática, antes da lei de 2017, tais empreendimentos não contavam com as benesses do regramento dos condomínios edilícios, haja vista entendimento adotado pela Receita Federal, na solução de Consulta Cosit n° 196/1964, ao negar a adesão de tais empreendimentos ao Regime Especial de Tributação(RET), previsto na lei 10.931/2004, alegando que a figura do condomínio edilício pressupõe edificações como propriedade privada, não podendo se tratar de lotes sem edificações.
Nesse sentido, buscando burlar a ausência de previsão legal, muitos empreendimentos estruturavam-se como condomínios horizontais de unidades projetadas, ou condomínios de casas a serem construídas, sob o regime da incorporação. Assim, após a obtenção do RET, bastava que o empreendedor alterasse o projeto inicial junto ao poder público, para constar que as futuras casas seriam construídas diretamente pelos proprietários, acabando por configurar o condomínio de lotes.
Porém, com o advento da lei 13.465/2017, a figura do condomínio de lotes foi definitivamente regulada com a inclusão do artigo 1.358-A do Código Civil, disciplinando que: “Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos”.
Nesse sentido a nova lei também adequou o conceito de lote estabelecido na Lei 6.766/1979, lei de parcelamento e uso do Solo urbano, incluindo o § 7º no artigo 2º, estatuindo que “o lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes”.
Nesse sentido, a fim de pacificar qualquer dúvida quanto ao regime jurídico dos condomínios de lote o Enunciado nº 625 da VIII Jornada de Direito Civildo CJF, assim decidiu: “a incorporação imobiliária que tenha por objeto o condomínio de lotes poderá ser submetida ao regime do patrimônio de afetação, na forma da lei especial”.
Não obstante, em dezembro de 2021 foi publicada a medida provisória n° 1.085, a qual alterou o regime jurídico do condomínio de lotes, estendendo a estes, de forma expressa, a aplicação do regime jurídicos das incorporações, equiparando, desta forma, o empreendedor ao incorporador.
Assim, o condomínio de lotes passou a ser reconhecido como uma das espécies de condomínio edilício, diferenciando-se das demais apenas por ter unidades autônomas consistentes em lotes não edificados, porém, com a segurança de um condomínio fechado, sem a necessidade de cessão de suas vias de acessos à municipalidade.
Do mesmo modo, a figura do condomínio de lotes possibilita ao empreendedor que este agregue também as vantagens do loteamento, ao possibilitar que sejam investidos menos recursos, tendo em vista ser de sua responsabilidade apenas construção da infraestrutura do condomínio, ficando por conta dos adquirentes a construção das futuras casas.
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