Assim decidiu, por unanimidade de voto, 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento do REsp 1.884.483/PR, finalizado no dia 23/11/2021, sob a relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
O caso trata de um condomínio de Londrina que, após aprovação em assembleia, incluiu em sua convenção condominial uma cláusula prevendo a proibição da locação por temporada de suas respectivas unidades por qualquer período inferior a 90 dias. Discordando de tal decisão, um dos condôminos ajuizou a ação, com o objetivo de anular a deliberação.
Na primeira instância, a decisão foi favorável, sendo posteriormente reformada pelos desembargadores do Tribunal de Justiça do Paraná e levada, na sequência, para nova análise no STJ.
Embora a ação inicialmente tenha sido proposta para questionar a deliberação assemblear que proibiu a locação de unidades autônomas por prazo inferior a 90 (noventa) dias, sem especificar a forma escolhida para esse fim, as instâncias ordinárias examinaram a matéria apenas com enfoque no uso das plataformas digitais, razão pela qual os ministros se limitaram ao mesmo viés.
A Terceira Turma concluiu que cabe ao condomínio, por meio de assembleia aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos, decidir acerca da permissão de locação das unidades autônomas por curto período através de aplicativos, desde que observada a destinação prevista na convenção condominial.
O voto do relator considerou que usar uma unidade para locação de curto ou curtíssimo período por meio de aplicativo não é compatível com as concepções de residência.
Segundo o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, a exploração econômica mediante locação das unidades autônomas por curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e transitoriedade, não é compatível com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio réu.
“O estado de ânimo daqueles que utilizam seus imóveis para fins residenciais não é o mesmo de quem se vale de um espaço para aproveitar suas férias, valendo lembrar que as residências são cada vez mais utilizadas para trabalho em regime de home office, para o qual se exige maior respeito ao silencio, inclusive no período diurno.”, disse.
Ressaltou o ministro, que é inegável a vulnerabilidade da segurança dos demais condôminos, dada a constante transitoriedade dos novos moradores, dificultando o controle de entrada e saída de pessoas.
Os ministros apontaram que o Código Civil, embora reconheça ao proprietário o direito de dispor livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio, instrumento com força normativa, segundo o próprio código.
Trata-se do segundo precedente do STJ, que em abril de 2021, já havia decidido, através da 4ª turma, nesse mesmo sentido ao julgar o REsp nº 1.819.075/RS, ajuizado por 3 proprietários de um apartamento.
Naquele caso, há de se observar que os proprietários do imóvel haviam transformado a unidade em um hostel, oferecendo serviços como lavanderia e café da manhã. Hipótese em que a finalidade residencial do imóvel teria sido desvirtuada.
As decisões provocaram muita discussão entre os especialistas em direito imobiliário.
Para aqueles que não concordam com a decisão do STJ, o entendimento é de que proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade, conferido pelo artigo 5º, XXII da Constituição Federal. Nesse sentido, não competiria ao condomínio estabelecer limites à faculdade de usar, gozar e dispor livremente do bem pelo proprietário.
Já para os que defendem a decisão adotada pelos Ministros, o direito à propriedade não deve se sobrepor ao direito coletivo à segurança e ao sossego dos demais condôminos, devendo, para tanto, harmonizar-se com as normas coletivas de convivência.
Embora ainda não se tratem de decisões com efeito vinculante, haja vista a particularidade dos casos, tais precedentes já vêm sendo seguidos por diversos tribunais regionais e adotados por muitos condomínios pelo Brasil.
No entanto, considerando que a principal controvérsia remete à análise de matéria constitucional, consistente nos direitos fundamentais de natureza individual e coletiva, espera-se que a discussão chegue ao Supremo Tribunal Federal (STF) em breve. Porém, não há previsão de tempo para que isso aconteça.
Sendo assim, a você incorporador, antes de regular as normas da futura convenção de condomínio, é importante sempre observar as peculiaridades e características do empreendimento, a fim de verificar a conveniência de eventual proibição ou permissão de locação por meio de aplicativos.
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