A Receita federal editou nova Instrução Normativa estendendo o direito à isenção aos contribuintes que tiveram lucro na venda de um imóvel e pretendem usar o valor para quitar financiamento imobiliário adquirido antes da venda da casa antiga, deixando-as isenta ao pagamento do Imposto de Renda.
Entende a Receita Federal que a obtenção de lucro com a venda de um imóvel representa ganho de capital, também chamado de “lucro imobiliário” e, portanto, deve incidir sobre essa quantia a cobrança do imposto de renda.
Para um melhor entendimento, o lucro imobiliário ocorre quando a diferença entre o valor da aquisição e o da venda do imóvel for positiva.
Exemplificando, imagine que você tenha adquirido uma casa pelo valor de R$ 800.000,00 e alguns anos depois venda-a pela quantia de R$ 1.000.000,00, pois bem, a diferença entre o valor da aquisição e da venda será de R$ 200.000,00, sendo este o seu lucro imobiliário, valor sobre o qual incidirá a cobrança do imposto.
Ou seja, se a diferença entre o valor da aquisição e a venda do imóvel for negativa, não haverá ganho de capital e, portanto, não incidirá a cobrança do IRPF.
Assim, ocorrendo o ganho de capital, o imposto de renda será calculado sobre o lucro, e, para tanto, deverá ser utilizada a tabela progressiva prevista no artigo 21 da lei 8.981/95. Tal tabela disciplina que a alíquota será de 15% nos casos em que o ganho de capital não ultrapasse o valor de R$ 5 milhões de reais; 17,5% nos casos em que o ganho de capital exceda R$ 5 milhões e não ultrapasse R$ 10 milhões de reais; 20% quando exceder R$ 10 milhões de reais e não ultrapassar R$ 30 milhões de reais e 22% quando ultrapassar R$ 30 milhões de reais.
Porém, a legislação prevê, no artigo 39 da lei 11.196, que não será sobre todas as vendas de imóveis que incidirá imposto sobre o lucro imobiliário, disciplinando situações em que o contribuinte terá isenção de imposto de renda, quais sejam:
- Imóvel adquirido até 1969;
- Aquisição de outro imóvel residencial em nome próprio dentro do país no prazo de até 180 dias após a assinatura do contrato;
- Imóvel vendido por valor igual ou menor que R$ 440.000,00. Nesse caso, é necessário que o contribuinte seja proprietário de um único bem e não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos.
- Na alienação de bens e direitos por pessoa física cujo o valor seja inferior a R$ 35 mil reais ou desapropriado por meio de reforma agrária.
Recentemente a Receita federal ampliou tal isenção ao editar a Instrução Normativa n° 2.070, revisando seu posicionamento contrário, para prever que também não incidirá o IRPF nas hipóteses em que o lucro da venda do imóvel residencial seja utilizado para quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante, desde que observado o prazo de 180 dias contados da celebração do contrato de venda e compra.
Antes desta Instrução Normativa, em que pese que a inexistência de qualquer impeditivo no artigo 39 da lei 11.196 quanto a utilização do lucro para quitação de financiamento anterior, a Receita Federal, ilegalmente, não reconhecia tal possibilidade e acabava por obrigar que os contribuintes se socorressem do judiciário para obter o benefício da isenção.
Assim, em face da consolidação do tema pela jurisprudência, bem como das constantes derrotas no judiciário, a Receita Federal foi obrigada a se manifestar favorável e ampliar a isenção através da edição da nova Instrução Normativa.
Essa decisão é uma importante vitória para as pessoas que antes de vender o seu atual imóvel, para que não fiquem sem ter onde residir, adquirem outra residência através de financiamento ou com pagamento a prazo.
Assim, contribuintes que tenham pago o imposto sobre o ganho de capital em que o valor tenha sido utilizado para pagamento de financiamento anterior, observado o prazo prescricional de 5 anos contados da venda do imóvel, podem requerer a restituição do imposto pago.
Vale ainda destacar, que caso você não se encaixe nas hipóteses de isenção do IRPF, ainda é possível reduzir o valor do lucro imobiliário, como por exemplo, com a dedução do valor das despesas com a escritura e registro, ITBI, despesas com comissões para corretores, despesas com juros e encargos de um financiamento e reformas no imóvel, desde que devidamente comprovadas.
O CCLA Advogados dispõe de equipe especializada no atendimento de demandas relacionadas ao Direito Imobiliário, e está à disposição para esclarecer dúvidas referentes a este informativo e a qualquer assunto relacionado à área.
